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          海南省人大法制委員會關于公布《海南自由貿易港閑置土地處置若干規定(草案)》征求意見的通知

          作者 :編輯 :楊小涵來源 :海南省人大法制委員會發布時間 :2021年09月30日

           

            為充分發揚民主,調動公民有序參與地方立法的積極性,經研究決定,將《海南自由貿易港閑置土地處置若干規定(草案)》通過海南人大網(http://www.oukgame.com)全文向社會公布,廣泛征求社會各方面意見,以便進一步修改。歡迎社會各界對該法規草案提出意見和建議。單位和個人的意見和建議可以直接通過網絡提出,也可以書面形式寄送省人大常委會法制工作委員會。截止時間:2021年10月20日。郵編:570203,地址:??谑袊d大道69號海南廣場,聯系電話:65361721,電子郵箱:shfgc1605@163.com。

            海南省人大法制委員會

                                                 2021年9月30日


            關于《海南自由貿易港閑置土地處置若干

            規定(草案)》的說明

            一、起草必要性

            習近平總書記多次強調,要推動城鄉存量建設用地開發利用。韓正副總理非常關心我省閑置土地處置工作,要求海南堅持規劃先行、規劃引領,對已供應未開發的閑置土地,因綠化、生態、基礎設施等需要的,要建立退出機制。中央12號文和《海南自由貿易港建設總體方案》均要求建立集約節約用地制度、評價標準以及存量建設用地盤活處置政策體系?!吨腥A人民共和國海南自由貿易港法》第四十九條明確充分利用閑置土地,以出讓方式取得土地使用權進行開發的土地,超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的,應當在竣工前每年征收出讓土地現值一定比例的土地閑置費?!恫莅浮芬粤⒎ㄐ问酵晟崎e置土地處置政策制度,是貫徹落實黨中央、國務院決策部署的具體實踐,是貫徹落實《中華人民共和國海南自由貿易港法》的具體舉措,是破解閑置土地處置難題優化營商環境的現實需要。

            二、起草過程

            《草案》起草主要經歷收集資料、研究學習、制定框架、形成初稿、立法調研、征求意見、論證完善、審查修改、審核報批等多個階段,于今年96日經省政府常務會議審議通過。起草期間,廣泛征求專業意見和社會公眾意見,對合理意見予以采納。

            三、主要內容

            《草案》共十五條,從我省實際出發,堅持以問題為導向,創新和完善閑置土地處置政策制度。以下就部分內容進行重點說明:

            (一)完善了閑置土地的內涵。根據《中華人民共和國海南自由貿易港法》授權,《草案》第三條對閑置土地的內涵增加相應規定,將以出讓方式取得國有建設用地使用權,已動工開發且開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積超過1/3或者已投資額占總投資額超過25%,但超過出讓合同約定的竣工日期1年未竣工的這種違約超期未竣工的情形也認定為閑置土地。同時,結合閑置土地處置實踐,對依法轉讓取得的國有建設用地使用權的閑置土地,明確可根據本規定處置。

            (二)增設兩種土地閑置費征繳情形。為了有效處置和充分利用閑置土地,遏制囤地圈地行為,在現行土地閑置費征繳規定的基礎上,增設兩種征繳情形:一是對上述的違約超期未竣工情形,在竣工前每年征收出讓土地現值一定比例的土地閑置費,以5%為起征點,以20%為征收上限,采取累進階梯比例方式征繳土地閑置費。該規定屬于全國首創,而以5%為起征點、以20%為征收上限、采取累進階梯比例方式均以相關監測數據和法律規定為依據,經科學論證得出。二是對已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發建設滿1年的,明確按土地出讓金的20%繳納土地閑置費。增設此征繳情形完善了現行規定只認定這種情形屬土地閑置而沒有規定征繳閑置費的制度。

            (三)明確有償收回補償標準。目前國家有關法律法規對有償收回閑置土地的補償只有概括性規定、沒有具體的標準,《草案》第七條明確規定:因生態環境保護、基礎設施和公共服務項目建設、軍事管制等公共利益需要導致土地無法開發利用造成土地閑置的,按照有償收回閑置土地補償標準對國有建設用地使用權人給予適當補償。有償收回閑置土地補償標準由省政府另行制定。目前,省政府已經完成該補償標準的起草工作,待本《草案》通過和實施后,補償標準很快就可以按程序配套實施。

            (四)增強違約未竣工土地閑置費征繳的操作性。為了貫徹落實好自貿港法授權征收違約超期未竣工土地閑置費的規定,并增強其可操作性,《草案》作了兩個規定:一是對竣工進行界定,竣工是指建設項目依法取得《工程竣工報告》等法定竣工驗收文件。二是明確土地閑置費以土地現值一定比例作征收基數。規定閑置土地現值以基準地價為基礎依據,該規定主要考慮基準地價是政府公示地價,一般每2—3年調整一次,反映土地現值,具有公信力、科學性和可操作性。

            《草案》及以上說明是否妥當,請審議。

            

            海南自由貿易港閑置土地處置若干規定(草案)

            第一條  為有效處置閑置土地和充分利用土地,促進節約集約用地,根據《中華人民共和國海南自由貿易港法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規,結合海南自由貿易港實際,制定本規定。

            第二條  本規定適用于海南自由貿易港閑置土地的調查、認定、處置和管理工作。

            第三條  本規定所稱閑置土地,是指具有下列情形之一的國有建設用地:

            (一)超過動工開發日期滿1年未動工開發的;

            (二)超過動工開發日期滿2年未完成項目投資總額25%的;

            (三)已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發建設滿1年的;

            (四)以出讓方式取得國有建設用地使用權,已動工開發且開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積超過1/3或者已投資額占總投資額超過25%,但超過出讓合同約定的竣工日期1年未竣工的;

            (五)法律、法規規定的其他情形。

            依法通過轉讓取得的國有建設用地使用權,具有本條規定情形之一的,可根據本規定處置。

            本條第(四)款所稱竣工是指建設項目依法取得《工程竣工報告》等法定竣工驗收文件。

            第四條  市、縣、自治縣人民政府統籌本行政區域內閑置土地認定和處置工作。

            市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃部門負責本行政區域內閑置土地認定、處置以及土地閑置費核定等工作的組織實施。稅務部門負責土地閑置費具體征收工作。市、縣、自治縣人民政府發展和改革、住房和城鄉建設等部門按照各自職責協同做好閑置土地認定和處置工作。

            閑置土地所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處協助做好閑置土地認定和處置工作。

            第五條  有下列情形之一的,可以認定為政府或者政府有關部門原因(以下統稱政府原因)造成土地閑置:

            (一)因未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人,致使項目不具備動工開發條件的。但出讓人和受讓人已經簽訂交地確認文件、確認土地具備開發條件的不視為政府原因;

            (二)因國土空間規劃依法修改,造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用合同約定或者劃撥決定書規定的用途、規劃和建設條件開發的;

            (三)因國家和本省出臺相關政策,需要對國有建設用地使用權有償使用合同約定或者劃撥決定書規定的規劃和建設條件進行修改或者政策內容影響土地開發,導致無法開發的;

            (四)因行政行為引起處置土地上相關群眾信訪事項等,導致無法動工開發的;

            (五)因軍事管制、文物保護等無法動工開發的;

            (六)法律、法規規定的其他情形。

            國有建設用地使用權人認為屬于政府原因造成土地閑置的,應當向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門提供土地閑置原因說明材料,經市、縣、自治縣人民政府或者造成土地閑置的政府有關部門書面確認。

            第六條  因政府原因或者不可抗力造成土地閑置的,市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門應當與國有建設用地使用權人協商,選擇下列方式處置:

            (一)延長動工開發期限、竣工期限。對在1年內有條件消除政府原因,具備動工開發條件的閑置土地,可簽訂補充協議,重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。從補充協議約定的動工開發日期起,延長動工開發期限最長不得超過1年。市縣政府應自簽訂補充協議后1年內消除土地上存在的政府原因;

            (二)調整土地用途、規劃條件。因政府或者政府有關部門調整土地用途、規劃條件造成土地閑置的,在符合國土空間規劃的前提下,可按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續,并按照新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合國土空間規劃;

            (三)安排臨時使用。因政府原因造成項目尚不具備動工開發條件導致土地閑置的,在不具備動工開發條件期間,可以安排國有建設用地使用權人臨時使用其閑置土地。從安排使用之日起,臨時使用期限最長不得超過2年。市縣政府應當自臨時使用后2年內消除土地上存在的政府原因,使項目具備動工開發條件;

            (四)置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金,但因國土空間規劃依法修改造成土地閑置的,可以為國有建設用地使用權人置換其他價值相當的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的,應當重新簽訂土地出讓合同,并在合同中注明為置換土地;

            (五)協議有償收回國有建設用地使用權。與國有建設用地使用權人簽訂土地使用權收回協議書,協議有償收回國有建設用地使用權。因公共利益需要收回閑置土地的,按照本規定第七條執行;

            (六)法律、法規等規定的其他處置方式。

            按照本條第(二)(四)種方式處置,涉及商品住宅用地的,必須符合國家和我省有關政策規定。

            第七條  因生態環境保護、基礎設施和公共服務項目建設、軍事管制等公共利益需要導致土地無法開發利用,造成土地閑置的,經市、縣、自治縣人民政府批準,可以收回國有建設用地使用權,并按照有償收回閑置土地補償標準對國有建設用地使用權人給予適當補償。有償收回閑置土地補償標準由省人民政府另行制定。

            第八條  非因政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地閑置的,按照下列方式處置。

            (一)超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未滿2年不動工開發的,以及已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%,中止開發建設滿1年的,國有建設用地使用權人應當按土地出讓金的20%繳納土地閑置費。

            (二)超過動工開發日期滿2年、開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或未完成項目投資總額25%的,無償收回國有建設用地使用權。

            (三)以出讓方式取得國有建設用地使用權,已動工開發且開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積超過1/3或者已投資額占總投資額超過25%,但超過出讓合同約定的竣工日期1年未竣工的,應當在竣工前每年征收出讓土地現值一定比例的土地閑置費。國有建設用地使用權人應按規定繳納土地閑置費。土地閑置費以土地現值一定比例作為征收基數,征收標準具體如下:

            1.超過出讓合同約定的竣工日期1年未竣工,但未超過3年的,每年按征收基數5%征收。

            2.超過出讓合同約定的竣工日期3年未竣工,但未超過5年的,每年按征收基數10%征收。

            3.超過出讓合同約定的竣工日期5年未竣工,但未超過7年的,每年按征收基數15%征收。

            4.超過出讓合同約定的竣工日期7年未竣工的,每年按征收基數20%征收。

            閑置土地現值可以綜合考慮土地用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素測算出的基準地價為依據。

            第九條  市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門發現涉嫌構成本規定第三條規定的閑置土地的,應當向國有建設用地使用權人下發閑置土地調查通知書,經調查認定為閑置土地的,擬定閑置土地處置方案,報同級人民政府批準后,向國有建設用地使用權人下達征繳土地閑置費決定書或者收回國有建設用地使用權決定書等處置決定文書。作出處置決定文書前,應當書面告知國有建設用地使用權人依法享有申請聽證的權利,國有建設用地使用權人要求舉行聽證的,應當依法組織聽證。

            征繳土地閑置費決定書應當同時抄送稅務部門。

            第十條  屬于第八條第(三)項規定征繳土地閑置費的情形,按年計征和繳交。

            (一)本規定施行前已出讓的土地,已逾期未竣工或未逾期但距約定竣工日期不滿2年的,自本規定施行之日2年作為竣工日期,起征日為本規定施行屆滿3年之次日。

            本規定施行前已出讓的土地,未逾期且距約定竣工日期2年以上的,起征日為出讓合同約定的竣工日期1年后之次日。

            (二)本規定施行后出讓的土地,超過出讓合同約定的竣工日期1年未竣工的,起征日為國有土地出讓合同約定的竣工期限屆滿1年之次日。

            土地閑置費計征截止日為市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃主管部門向國有建設用地使用權人送達《閑置土地調查通知書》之日。

            計征期不足一年的部分,按照征繳標準和計征天數折算。

            第十一條  國有建設用地使用權人逾期不申請行政復議、不提起行政訴訟,也不履行相關義務的,市、縣、自治縣人民政府自然資源和規劃部門、稅務部門可以采取下列措施:

            (一)逾期不辦理國有建設用地使用權注銷登記,不交回土地權利證書的,直接公告注銷國有建設用地使用權登記和土地權利證書;

            (二)逾期不繳納土地閑置費或者不交回國有建設用地使用權的,申請人民法院強制執行。

            第十二條  造成閑置土地政府原因的相關人民政府及相關部門應當依法履職,消除政府原因。省人民政府和有關部門可采取扣減新增建設用地計劃指標、暫停農轉用審批等措施,對市、縣、自治縣人民政府閑置土地處置工作實施考核和獎懲。

            第十三條  縣級以上人民政府及其有關部門工作人員違反規定,未依法履職造成土地閑置或者故意長期拖延未消除導致土地閑置的政府原因的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分。

            第十四條  縣級以上人民政府及其有關部門工作人員違反本規定,有下列情形之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

            (一)違反本規定不如實核定和征繳土地閑置費的;

            (二)違反本規定批準減繳、免繳、緩繳土地閑置費的;

            (三)坐支、截留或挪用土地閑置費的;

            (四)不依法履行閑置土地監督檢查職責的;

            (五)其他在閑置土地調查、認定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守的。

            非法決定或計征閑置費,對當事人造成損失的,依法應當承擔賠償責任。

            第十五條  本規定自  日起施行。閑置土地的認定和處置,本規定未作規定的,適用國家和我省的有關規定。


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